Tipuan Promosi Properti, Uang Rp 14 Triliun Melayang!

Sebuah gedung kosong bekas markas besar angkatan bersenjata Soviet, yang disebut "Gedung Putih" di Zossen, dekat Berlin, ditawarkan kepada investor sebagai peluang pembangunan kembali properti mewah. Banyak investor yang mempertanyakan, apakah janji pengembangan real estate yang ditampilkan dalam pitching yang apik oleh sebuah perusahaan itu nyata atau tidak, ya?

Biasanya calon investor dijanjikan untuk mendapatkan keuntungan berlipat ganda setelah dua hingga lima tahun. Namun, kenyataannya sungguh berbeda.

Saat ini, investor di Inggris menghadapi kerugian lebih dari Rp 6 triliun. Di Korea Selatan, kerugian juga mencapai lebih dari Rp 6,2 triliun. Tambahkan dengan kerugian yang dialami di Singapura, Irlandia, dan tempat lain - yang diperkirakan lebih dari Rp 14 triliun!

Setelah beroperasi sejak 2008, perusahaan real estate yang menjadi pusat skandal itu bangkrut tahun 2020 lalu.

Pada bulan Maret, jaksa penuntut Jerman menggerebek rumah sang pendiri perusahaan, Charles Smethurst, dan kantor bisnisnya. Diduga Smethurst menggunakan sistem bisnis skema ponzi untuk melaksanakan aksi penipuannya. Pihak berwenang di Korea Selatan, Singapura, dan Inggris Raya juga telah memulai penyelidikan. Selain itu pertanyaan juga telah diajukan di parlemen Irlandia.
 

Melalui pengacaranya Gerhard Strate, Smethurst mengatakan dia bersedia untuk bekerja sama dalam penyelidikan dan menolak mengomentari pertanyaan atau tuduhan tertentu.

Penawaran oleh Smethurst dan German Property Group - sebelumnya dikenal sebagai Dolphin Trust - memanfaatkan minat yang meningkat pada aset lintas batas dan aset alternatif. Panggilan via Zoom dan platform perdagangan online telah mengikis kendala geografis tradisional bagi investor individu, yang juga membuka alat baru untuk diversifikasi dan keuntungan yang lebih tinggi, tetapi juga membuat uji tuntasnya lebih menantang.

Ketika suku bunga anjlok, para profesional telah menanam lebih banyak uang ke dalam kelas aset alternatif seperti properti, yang diikuti oleh para investor ritel, terutama pensiunan.

Secara online dan melalui perantara, penawaran GPG ditandai sebagai opsi yang aman, menurut dokumen pemasaran yang dilihat oleh Bloomberg. Investor menerima informasi keuangan yang terperinci, terkadang termasuk juga proyeksi arus kas khusus proyek. GPG menawarkan tur situs kepada mereka yang dapat mengunjungi Jerman.

Uang dikumpulkan dalam bentuk perjanjian pinjaman. Namun dana tersebut beroperasi di blind-spot area dari para penegak peraturan, sehingga tidak terdeteksi. Di Jerman, BaFin, lembaga yang berfokus pada utang dan regulator keuangan negara, juga tidak mengawasi aktivitas investasi tersebut.

Dengan hampir seluruh investor berada di luar negeri, hal tersebut membuat kelompok perlindungan investor di dalam negeri tidak terlalu memperhatikan. Otoritas asing juga tidak memiliki yurisdiksi atas perusahaan GPG. Di sebagian besar negara, catatan pinjaman bukanlah produk yang diatur meskipun semakin banyak investor ritel yang masuk ke pasar.

Salah satu investor yang merupakan pensiunan Inggris, Mark Hambling mengatakan bahwa ia sangat marah dengan apa yang terjadi. Ia memimpin sekitar 2000 investor GPG yang turut menuntutnya untuk ganti rugi. Ia juga telah menginvestasikan Rp 16,1 miliar yang ditujukan untuk warisan anak-anaknya.

Awalnya, semua berjalan dengan baik-baik saja. Hambling sempat mendapat pembayaran bunga selama empat tahun yang dibayarkan tepat waktu. Di sisi lain dunia, David Law - pensiunan yang berbasis di Singapura - mengatakan istrinya memperoleh 24 persen dari investasi awal Rp 417 juta setelah dua tahun. Law juga kemudian menginvestasikan Rp 323 juta pada tahun 2016, mengikuti promosi dari seorang penjual di perusahaan investasi lokal Shenton Holdings.

Pada tahun 2018, seorang bankir swasta di Bank Shinhan Korea Selatan meyakinkan Im Won-Hyo, 62 tahun, untuk menginvestasikan Rp 2,5 miliar dari uang pesangon yang dialokasikan untuk pernikahan putrinya dan uang jaminan sewa rumah. Won-Hyo bahkan tidak pernah berinvestasi saham dan ia juga sempat curiga, namun diyakinkan dengan janji bahwa mereka akan mengunjungi situs itu lima kali.
 
Pada saat GPG mengajukan pailit di Bremen, Jerman pada Juli 2020, kekacauan melanda. Likuidator yang ditunjuk pengadilan menyewa EY Germany untuk melakukan penilaian awal terhadap perusahaan. Menurut salinan laporan yang dilihat oleh Bloomberg, EY menemukan GPG mencakup lebih dari 200 perusahaan individu dari Jerman, Kepulauan Cayman, hingga Singapura yang terjalin dalam jaringan hubungan yang kompleks.

Agen yang memperkenalkan investor ke perusahaan menerima komisi lebih dari 15 persen. Menurut laporan, perusahaan telah mentransfer jutaan euro sebagai pinjaman atau pembayaran langsung ke beberapa keluarga Smethurst.

Mungkin yang paling mengkhawatirkan bagi investor yang percaya bahwa uang mereka didukung oleh aset riil, portofolio propertinya menjadi yang sangat buruk. Para administrator belum memastikan berapa banyak properti yang dimiliki GPG.

Masalah GPG ini dimulai sebelum pandemi, dan jaksa penuntut Jerman mengatakan mereka tidak menganggap Covid-19 berpengaruh pada rencana pengembangannya.

Pada April 2021, tiga situs lain yang diidentifikasi dari kontrak dan brosur pemasaran yang dibagikan oleh investor Asia di Werder, Zossen - keduanya kota tua di Jerman Timur yang menjadi semakin populer di kalangan keluarga kelas menengah - dan Salzgitter. Semua tampak ditinggalkan dan terlantar.

Yang paling mengganggu investor adalah ketika para profesional menggali lebih dalam, ada tanda-tanda hal yang tidak beres, seperti rincian dana jaminan aktual dan bukti biaya pendaftaran real estate.

Di Korea Selatan, investor yang membeli produk melalui firma keuangan teregulasi termasuk Shinhan, Hana, NH Investment & Securities, dan Woori Bank pada akhirnya dapat menutup sebagian kerugian mereka.

Shinhan dan Hana telah menawarkan pembayaran sementara kepada klien sebesar 50?ri pokok sementara mereka menunggu untuk melihat apakah mereka akan mendapatkan kembali uang dari pengajuan kebangkrutan Jerman. Keduanya mengatakan bahwa mereka berkomitmen untuk melindungi pelanggan. Hana mengatakan sedang mencoba untuk mendapatkan kembali uang yang dapat diperoleh dari penjualan aset real estate.

Pengacara untuk investor mengajukan pengaduan resmi kepada jaksa penuntut negara terhadap Shinhan Investment dan Hana Bank, dua penjual terbesar dana tersebut, menyerukan penyelidikan kriminal.

Di Singapura, pintu masuk utama bagi investor ritel hanya datang melalui Shenton Holdings dan Shenton Wealth Holdings. Namun, saat ini Shenton Wealth tidak lagi diperdagangkan dan Shenton Holdings tidak membalas telepon dan email dari para investor yang meminta kejelasan.

Shenton tidak diatur oleh Monetary Authority of Singapore dan masuk ke dalam daftar pantauan investor yang memperingatkan publik bahwa ada kemungkinan bahwa perusahaan tersebut ilegal dan tidak berizin. 

Untuk beberapa pihak, kerugian belum berhenti. Otoritas Perilaku Keuangan Inggris baru-baru ini mengeluarkan peringatan tentang penipu yang menargetkan investor GPG yang terlantar, berjanji untuk membuka sebagian dari uang yang hilang. Seseorang mengaku tertarik untuk membeli investasi luar biasa di GPG.